Lic. José Eugenio Castañeda
Titular de la notaria 211 de la Ciudad de México desde 1994. Licenciado en derecho por la Universidad Panamericana y profesor de derecho civil. Ha sido consejero del Colegio de Notarios en dos ocasiones y es Consejero Honorario de la Unión Internacional del Notariado. Coautor del libro “Hacia la excelencia ciudadana” de editorial trillas.
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T. 55-56-01-21-05
En México hay más de 10 millones de viviendas irregulares, ya sea porque no tienen escrituras, no se ha cancelado la hipoteca, o tiene algún otro trámite pendiente.
¿Por qué es importante tener la escritura de tu casa?
Invertir en un inmueble representa un gran esfuerzo económico y un paso importante en la formación de tu patrimonio familiar.
La escritura sirve para comprobar que la propiedad fue obtenida por medios legítimos.
Te da certeza y seguridad jurídica.
Tener un contrato de compraventa en ningún momento sustituye a las escrituras.
Además, en caso de muerte, la transmisión de tu patrimonio a sus beneficiarios se puede hacer de manera mucho más transparente y sencilla.
Con las escrituras en mano, tendrás todos los beneficios de la propiedad, pudiendo hacer uso de ella como sea tu voluntad.
Por otro lado, la escrituración es especialmente importante en los procesos de compraventa. Por medio de la escritura, el notario debe corroborar que el inmueble pertenece realmente a la persona con la que se hace el trato, permitiendo evitar posibles fraudes inmobiliarios.
Los documentos que necesitas para escriturar:
Título de propiedad.
Boletas de predial y agua de los últimos 5 años.
Identificaciones oficiales del vendedor y comprador; de estar casado, se debe acompañar también el acta de matrimonio.
En la adquisición de una departamento o casa en condominio se necesita la copia del régimen de propiedad en condominio, así como una constancia de no adeudos emitida por el administrador del condominio.
Si estás haciendo tu tu trámite a través de un crédito hipotecario, el banco es el que te asigna al notario.
Pasos para escriturar:
Acudir con tu notario, él te pedirá un certificado y avisará al Registro Público de la Propiedad respecto a la compra.
Obtener constancias de uso de suelo y de no gravamen.
Con esta documentación, el notario confirmará que quien te va a vender puede hacerlo y procederá a redactar la escritura. Ante él se otorga el contrato de compraventa con las firmas del comprador y vendedor.
El notario retiene y paga los impuestos tanto federales como locales que proceden por la compraventa.
El notario expide un testimonio (copia certificada de la escritura con todos sus comprobantes) y tramita su inscripción en el Registro Público de la Propiedad donde se registra al nuevo propietario.
Cargas fiscales y gastos administrativos
Los gastos notariales en la compra de una casa se dividen en cuatro rubros:
Derechos. Son los que se pagan por tramitar los certificados de libertad de gravamen, de no adeudo de agua y predial, de zonificación, de inscripción en el RPPyC y algunas otras autorizaciones y permisos especiales que recaba el Notario.
Impuestos por adquisición. Es el monto más significativo, pues asciende a entre 3 y 4% de lo que resulte más alto: el avalúo o valor comercial, y el valor catastral del inmueble.
Gastos. Se refiere a gastos por avalúo y generación de nuevas escrituras
Honorarios. Al igual que ocurre con los impuestos, las autoridades gubernamentales competentes de cada entidad establecen su arancel de honorarios. También varían de acuerdo con el valor de la propiedad.
Ventajas de escriturar
Sirven como pruebas ante cualquier riesgo de operaciones fraudulentas en la compra- venta.
Evitan problemas legales.
Tienes la seguridad legal de que la propiedad es tuya.
Tienes la seguridad de que tu escrituración está sujeta totalmente a la ley.
¿Qué pasa si heredan una casa?
El trámite de la herencia, haya o no testamento, puede llevarse ante notario, siempre y cuando todos los herederos sean mayores de edad y estén de acuerdo.
En caso que haya menores de edad o no exista conformidad de todos para llevar el proceso, entonces el trámite deberá seguirse ante un Juzgado Familiar.
Si existe un testamento se deberá mostrar al notario junto con el acta de defunción.
Este se cerciorará de la validez del testamento y hará un instrumento en el que los herederos y albacea acepten la herencia y dicho cargo y manifiesten que obran de común acuerdo.
Se debe hacer un cambio de escrituras ante la Notaría Pública.
OJO: hay un impuesto. En el caso de inmuebles (terrenos, casas, oficinas, etc.) se causa un impuesto por adquirirlos. La adjudicación de estos bienes debe constar ante Notario y el monto depende del valor de los mismos.
